Качественное преобразование недвижимости предмет и сущность девелопмента

УДК 338:69 Е.А. СОБОЛЕВА

ББК 65 аспирант Московского государственного строительного университета

e-mail: alenas_06@mail.ru

КАЧЕСТВЕННОЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ — ПРЕДМЕТ И СУЩНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Рассмотрены понятие девелопмента и его основные аспекты, охарактеризовано преобразование недвижимости и окружающей среды, выведен подход к оценке процесса девелопмента, рассмотрены экономическая, коммерческая, бюджетная и социальная составляющие эффективности девелопмента.

E.A. SOBOLEVA

post-graduate student, Moscow State University of Civil Engineering

e-mail: alenas_06@mail.ru

QUALITATIVE TRANSFORMATION OF REAL ESTATE — SUBJECT AND ESSENCE OF DEVELOPMENT

The author studies the concept of development and its major aspects; characterizes the transformation of real estate and environment; works out an approach for estimating development process and considers economic, commercial, budget and social components of development efficiency.

Сегодня понятие «девелопмент» определяют как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также как профессиональную деятельность по организации процессов девелопмента. Попытаемся выяснить, чем обусловлено такое определение. При анализе данного понятия имеет смысл рассматривать процесс, конечной точкой которого является достижение расчетной прибыли и стабильности ее получения и аккумулирования в рамках реализации строительного проекта, осуществления строительным предприятием деятельности и, как следствие, в экономике строительной отрасли страны в целом. Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его

всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости. Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и существующими качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой. Девелопмент как качественное преобразование недвижимости представляет собой единое целое технологических, физических, экономических, финансовых и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с его физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих

© ЕА. Соболева, 2011

изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) или не очень заметными внешне (изменение функционального назначения объекта, например его перевод из жилищного фонда — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, — в «нежилой»). Но при этом изменения всегда присутствуют, являясь обязательным признаком девелопмента, необходимым условием повышения экономического эффекта от использования объекта. В условиях современной экономики, которая отличается динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости выступает их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический и финансовый аспекты девелопмента реализуются в повышении ценности объекта недвижимости. А происходит это прежде всего вследствие произведенных физических и технологических изменений. При этом сами физические и технологические изменения еще не являются весомым аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение его ценности лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности объекта обеспечивается не любыми физическими и технологическими его преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Анализ комплекса показателей проекта, обоснование варианта девелопмента и управление им

Прибыль

Убыток

Рис. 1. Подход к анализу и обоснованию девелопмента

Именно это и является существенным для понимания девелопмента — прирост ценности (потребительского качества) объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента, т.е. на самом раннем этапе его зарождения. В ходе анализа выбранного варианта деве-лопмента определяются результативность, устойчивость и ценность развития недвижимости (рис. 1).

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития. Реализация проектов девелопмента, представляя собой важнейшее направление осуществления реальных инвестиций, не только служит способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы и социальные отношения. С учетом этого эффективность качественного преобразования недвижимости как предмета и сущности девелопмента может быть оценена с разных точек зрения (рис. 2).

Экономическая эффективность девелоп-мента проявляется в том положительном влиянии, которое развитие недвижимости оказывает на экономические процессы.

Это влияние может иметь стоимостное измерение и обусловлено рядом факторов (рис. 3).

Условно позитивное влияние территориального аспекта девелоперского проекта состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и окружающей среды. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является оптимальным и максимально способствует повышению их ценности. При этом влияние девелопмента на окружающую среду, как правило, происходит на микроуровне, т.е. имеет локальный характер. Но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение. Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высокой деловой активностью в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики (в производстве строительных материалов, ЖКХ, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр.), в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Рис. 2. Комплексная эффективность девелопмента

Рис. 3. Факторы эффективности системы девелопмента

Бюджетная эффективность девелопмента проявляется в двух основных аспектах: прямом (ПБЭ) и косвенном (КБЭ). ПБЭ проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе качественного преобразования недвижимости. Это платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. КБЭ — доходы, которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, увеличении доходов, повышении качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. При этом, наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы, реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами. Они могут быть как временными (неудобства, возникающие в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания из-за чрезмерной плотности застройки). С учетом многообразия аспектов

влияния проектов девелопмента на окружающие макро- и микроуровни экономических и социальных процессов общество объективно заинтересовано как в развитии, так и в контроле и направлении процессов девелопмен-та таким образом, чтобы минимизировать негативные внешние эффекты. В качестве инструментов контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также проведение общественных слушаний, установление государственных стандартов, разработка требований к материалам и технологиям и пр.

Исходя из проведенного анализа самое оптимальное на сегодня решение для деве-лопмента — это поиск эффективного способа управления финансовыми результатами проекта и организации в целом, достижение устойчивого состояния всего жизненного цикла проекта девелопмента и его поддержание, в результате чего и будет достигнуто качественное преобразование недвижимости. Оно и будет удовлетворять определенным потребностям бизнеса и населения. Таким образом, качественное преобразование недвижимости, а значит, формирование самой среды жизнедеятельности и, соответственно, решение ряда социально-экономических проблем народонаселения выдвинулось в экономические задачи хозяйствующих субъектов и может стать предметом управления или регулирования в рамках социально-экономических систем.