Жилье как объект экономического анализа

ЖИЛЬЕ КАК ОБЪЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО

АНАЛИЗА

В структуре экономики важное место принадлежит жилищной сфере, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Потребность в жилье одна из самых главных в жизни людей. Её удовлетворение - основа их существования и благополучия, условие нормальной трудовой деятельности. В силу этого жильё является частным благом. В то же время жильё выступает общественным товаром, так как в его производстве и воспроизводстве участвуют разные отрасли, реальный и финансовый сектора экономики. В этом комплексе отсутствуют непосредственно строительные отрасли (производство стройматериалов, машин и механизмов, осуществление строительных работ), смежные отрасли (производство бытовой техники, электроники, мебели, текстиля, приборов) и отрасли, обеспечивающие эксплуатацию жилья (обслуживающие и ремонтные работы, предоставление коммунальных услуг, уборка, охрана, благоустройство территорий и т.д.). Поскольку жильё является дорогостоящим товаром, в его создании и

обороте участвует заёмный капитал. И чем больше разрыв между собственными и заёмными средствами у действующих на этом рынке участников, тем теснее связь с финансовым рынком. С другой стороны, чем доходнее жилищные объекты, тем выше внимание инвесторов. При этом учитываются колебания курсов ценных бумаг. Жилищное строительство связанно со многими народнохозяйственными комплексами, и тем самым обеспечивает занятость значительной части населения, а жильё несёт в себе огромный мультипликационный эффект для экономического развития всей страны. В этом проявляется сложная сущность жилья как частного и общественного товара, а также связь микро- и макроанализа роли жилья в экономике как социальноэкономического блага.

В советский период жилищный фонд являлся государственной собственностью, а население проживало в нём на условиях найма. Строительство, распределение и содержание жилья являлись функциями государства. Жильё выступало как общественное благо, издержки на которое нёс не отдельный человек, а всё общество в лице государства. Новые социально-экономические отношения, которые стали формироваться в России с 90-х гг. XX в., изменили ситуацию в жилищной сфере и дали толчок началу осуществления жилищной реформы. Суть реформы состоит в поэтапном уменьшении функций государства в жилищной сфере, в создании правовых и экономических предпосылок для становления частного домовладения и формирования рыночных отношений в этой сфере, в появлении частного собственника, берущего на себя расходы по созданию и эксплуатации жилья и получающего возможности для экономической реализации права собственности.

Мощный импульс реформе придала бесплатная приватизация жилья, предоставившая возможность населению оформить квартиры в собственность. Серьезные изменения происходят во всей системе

экономических отношений, возникающих в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья. В сфере производства значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между производителями, стал дифференцированным товар - от типовых до элитных объектов. Превращение жилья в частное благо и товар изменило источники финансирования его строительства и содержания. Они становятся частными. Распределение жилья через государственную систему стало охватывать всё меньшую часть населения, и одновременно появилась возможность улучшения жилищных условий за счёт негосударственного фонда. В сферу экономических отношений включился реальный обмен, базирующийся на эквивалентной, стоимостной основе. Возможности потребления жилья расширились и стали зависеть главным образом от доходов (здесь и покупка, и аренда жилья).

Государство, снимая постепенно с себя всеобъемлющую заботу об обеспечении жилищных условий всего населения, в то же время поддерживает его в разных формах, проводя дифференцированную политику. Самые бедные и социально незащищённые категории населения имеют возможность приобрести жильё по линии социального найма, отстояв многие годы в жилищных очередях. Семьи, проживающие в ветхих домах, при плановом их сносе получают квартиры в соответствии с жилищными нормами. Для части населения с низкими доходами могут быть предоставлены жилищные субсидии, сертификаты, льготные кредиты. Остальная часть населения тоже может воспользоваться некоторыми формами поддержки государства. Все граждане, самостоятельно приобретающие жилье, имеют возможность делать имущественные вычеты из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога. Кроме того, создана система ипотечного кредитования, позволяющая в течение нескольких лет осуществлять

платежи в счёт погашения стоимости покупки жилья и вселяться в него до завершения полной оплаты.

Таким образом, в процессе реформирования жилищной сферы сформировалась новая система взаимодействия по поводу жилья. Жилищные отношения складываются по поводу купли-продажи, найма и пользования, строительства, управления и эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда. Объектом взаимодействия выступает готовое или строящееся жильё. Субъектами выступают граждане, государственные органы, предприятия.

Рынок жилья состоит из двух субрынков: рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг. На первом осуществляются сделки по переходу права собственности, на втором - по временному использованию жилья, т.е. сделки по купле-продаже прав аренды. Они взаимодействуют друг с другом, но их динамика зависит от разных переменных. Рынок жилья в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на жильё через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как потребности людей в улучшении жилищных условий безграничны, что обусловлено ростом семей, повышением их благосостояния.

Превращение жилищной недвижимости в товар сопровождается правовой регламентацией её кругооборота. Определено право частной собственности и возможности его экономической реализации. Право собственности и другие вещные права на недвижимость в жилищной сфере зафиксированы главой 18 ГК РФ, а также Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Право собственности на жилье возникает только после его государственной регистрации. Собственник жилья обладает всеми установленными законом правами по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209, 288 ГК), в том числе может: продавать, видоизменять, перестраивать или сносить,

совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные или иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Переход жилья в частную собственность создал для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости: получение кредитов под залог квартир, использование в качестве источника дохода при сдаче в аренду, при доверительном управлении, при продаже по рыночной цене. Кроме того, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, т.е. общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Однако собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 289, 290 ГК).

В Законе предусмотрены определенные ограничения при осуществлении собственником своих прав. Социальная ценность жилья обусловила, в частности, специальные меры по обеспечению его сохранности. В ст. 239 ГК устанавливается возможность для органов местного самоуправления принимать определенные меры к собственнику жилого помещения, если помещение используется не по назначению, разрушается, систематически нарушаются права и интересы соседей.

Вместе с тем, определив право собственности на жилое помещение, российское законодательство не уточнило права в отношении зданий в целом и земельных участков, на которых они располагаются. Это подрывает мотивацию к становлению слоя собственников, а с другой стороны - не создаёт заинтересованности в бережной эксплуатации жилых объектов в целом сегодня и развитии их в перспективе.

Право собственности приобретается в результате сделок (покупка, дарение, наследование и т.д.), а также в результате приватизации. Основные положения последней определены в Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (от 4 июля 1991 г.). Основной целью приватизации жилья является улучшение использования и сохранности жилищного фонда, накопление недвижимой собственности у граждан, предоставление возможности свободно реализовывать право собственности. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере - это действия хозяйствующих субъектов и граждан, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на жилую недвижимость. Жильё выступает одним из самых активных объектов экономических отношений. Виды сделок: купля-продажа, мена, обмен, дарение, наследование, пожизненное содержание с иждивением, приватизация, расселение, участие в долевом строительстве, залог, аренда и некоторые другие. Обмен - это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляется путём получения ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение. Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Дарение - это договор, по которому даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение в собственность. Наследование -переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - по завещанию или по закону. Пожизненное содержание с иждивением - это договор, по которому гражданин передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в

собственность другому лицу (плательщику ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина или указанного им третьего лица. Получатель жилья обязуется обеспечить потребность бывшего собственника в жилище, питании, одежде, уходе, а также в оплате ритуальных услуг.

Жилье является не только средством удовлетворения личной потребности, но также используется как средство для вложения денег. Оно становится одним из объектов предпринимательской и спекулятивной деятельности. Интересы участников сделок на рынке жилья:

* улучшение жилищных условий;

* перемена места жительства;

* улучшение текущего финансового положения (за счет продажи большей и покупки меньшей квартиры и за счет сдачи в аренду относительно излишней площади);

* сохранение сбережений;

* накопление богатства;

* извлечение дохода (при покупке с целью перепродажи в будущем по более высокой цене, а также с целью получения постоянного дохода от сдачи в долгосрочную аренду);

* получение текущих доходов от оказания разнообразных услуг на рынке жилья (риэлторские, информационные, оценочные, страховые, юридические и т.д.), от осуществления строительных работ, от бизнеса в сфере управления, эксплуатации и развития недвижимости в жилищной сфере.

Интерес на жилищном рынке проявляют не только граждане и организации, но и государство. Государство заинтересовано прежде всего в том, чтобы население имело нормальные жилищные условия. Это залог

роста производительности труда и роста эффективности производства. Кроме того, от этого зависит социальная, психологическая, криминогенная и прочая ситуация в стране. Функции государства на рынке жилья многочисленны, среди них - социальная, правовая, фискальная, контрольная, регулирующая.

Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 21.12.1992 г. за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности:

- учет жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажа гражданам в муниципальном жилищном фонде;

- жилищное строительство за счет местного бюджета;

- ремонт и реконструкция муниципального жилого фонда;

- содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

- контроль за использованием законодательства в жилищной сфере и другое.

Особенности жилья, как товара.

Квартира или дом выступает благом первой необходимости, в то же время становится престижным товаром, свидетельствующим о социальном статусе владельца. Жилое помещение является сложным объектом, имеющим многочисленные характеристики, которые в совокупности определяют большое их разнообразие и неповторимость.

Различают два типа характеристик жилья:

являясь недвижимым объектом, не способно к перемещению из одного района в другой и прочно связано с местностью, с набором социальноэкономических благ, доступных жителю данного района. Поэтому при оценке жилища учитывают положительное или отрицательное влияние эффекта соседства.

Жильё является самым долговечным товаром. Это означает, что оно может служить нескольким поколениям жильцов. Какие последствия этого признака для жилищного рынка? - Во-первых, потребность в замене дома возникает редко. Во-вторых, на рынке присутствует большое количество вторичного жилья. В-третьих, продолжительные сроки жизни жилых объектов вызывают необходимость управления ими. Владелец дома может контролировать темпы физического износа, проводя ремонт, техническое обслуживание и т.д. Для этого у него есть стимул: чем лучше состояние дома, тем позже появится потребность заменить его, и тем выше арендная плата, которую можно получить от съёмщиков жилья.

Жилищный товар характеризуется высокой стоимостью. Влияние этого фактора приводит к следующим последствиям:

•к длительным и большим сбережениям семей, и порой привлечению заёмного капитала для приобретения такого товара;

•к аренде жилья для семей, у которых нет финансовых возможностей купить жильё в собственность;

•к использованию жилья в качестве средства получения периодического дохода или как средства сохранения капитала.

Приобретение жилья сопровождается осуществлением косвенных расходов - так называемых издержек переезда. Они состоят из собственно затрат по перевозке материальных ценностей, а также из психологических издержек, связанных с изменением структуры социальных потребностей (изменением круга общения и привычек, возможностей для спорта, отдыха и развлечений, транспортной

доступности работы, учебы и т.д.). Потребитель согласится поменять жильё, если выгоды переезда выше суммы совокупных издержек.

Спрос на жильё и факторы его определяющие.

Спрос - это то количество жилой недвижимости, которое готовы купить покупатели по определенной цене в рассматриваемый период времени. Он зависит от желания приобрести тот или иной объект, его цены и от финансовых возможностей. В свою очередь желание определяется степенью обостренности жилищной проблемы и наличием на рынке привлекательных (в разных отношениях) жилых объектов.

Выделяют четыре ступени дефицитности жилья:

В большинстве развитых стран доминируют последние ступени. В России присутствуют все виды дефицитности, но преобладает относительный дефицит.

ООН разработал стандарты минимальных жилищных условий:

* на каждого жителя должно приходиться не менее 30 кв. м. общей площади;

* число комнат в квартире должно быть на одну больше, чем жильцов в ней.

В России в среднем на душу населения приходится 18,1 кв. м., включая общежития, дома престарелых, детдома, интернаты и т.д., комнат

- около трёх на 4 человека. У более чем 1/3 россиян жилищные условия не отвечают даже отечественной норме. При этом в Сибири и на Дальнем Востоке жилищные условия хуже, чем в Европейской части по всем показателям. По данным газеты «Экономика и жизнь», на февраль 2003 г. в улучшении жилищных условий нуждались 34 млн. граждан1. Острота жилищной проблемы свидетельствует о появлении потенциального спроса. Превратиться в реальный он может только при наличии финансовых предпосылок.

Спрос на жильё, прежде всего, зависит от его цены и располагаемого дохода потенциального покупателя. Между ценой и спросом на любой товар, в том числе и на жильё, существует обратная зависимость: чем ниже цена, тем выше спрос. Изменение дохода изменяет спрос в том же направлении. Чувствительность реакции семей на изменение цены и дохода улавливают в показателях эластичности спроса. По расчетам разных экономистов эластичность спроса по цене находится в диапазоне 0,67-0,89, по доходу 0,26-0,72. Оба показателя меньше единицы. Это означает, что реакция семей на изменение рассматриваемых параметров оказывается незначительной, то есть спрос малоэластичен.

Это объясняется тем, что жилье является первой потребностью человека. При росте цен или уменьшении дохода семьи, желающие приобрести квартиру, ущемляют себя в других расходах и целенаправленно накапливают необходимую сумму и осуществляют покупку. В то же время при снижении цен и увеличении дохода семьи не делают резких действий на рынке жилья - происходит гораздо меньшее изменение спроса. Причем эластичность спроса по доходу меньше, чем по цене. В последние 2-3 года, по оценкам специалистов, отмечается тенденция к снижению эластичности спроса по цене. Особенно это характерно для сегмента дорогих домов, так как для покупателей такого жилья цена не является ограничивающим фактором. При покупке элитной

недвижимости определяющим является демонстрация собственного социального статуса, финансового благополучия. Это свидетельствует о принципиальных изменениях предпочтений потребителей. При расчете эластичности спроса по доходу учитывается суммарный долгосрочный доход (а не годовой). Доходы складываются из текущих доходов и богатства. Доход семьи - это сумма денег, получаемая в виде заработной платы, дохода от собственности за месяц, год и иной временной интервал. Доход семьи - это источник для существования семьи. Известно, что доход распределяется на текущее потребление и накопление. Если у семьи есть большие накопления в прошлом, они становятся мерой богатства, и его величина будет определять платежеспособность в настоящем.

Богатство - это накопленные ценности в виде наличных денег, счетов в банке, акций, облигаций, материальных ценностей (картины, ювелирные украшения, техника, автомобиль и т.д.). Накопленное богатство с той или иной степенью ликвидности может быть превращено в наличные деньги и увеличить платежеспособный спрос на жильё.

Для понимания спроса на жильё лучше всего пользоваться понятием богатства, поскольку оно определяет не только покупательную способность семьи, но и влияет на формирование потребности в лучшем жилье (по количеству и качеству).

Решение о покупке принимается не отдельными потребителями, а семьями. Отсюда вытекают две особенности спроса на жильё:

V зависит от тенденций изменения семейного дохода;

V определяется динамикой образования семей и их составом.

В свою очередь динамика образования семей зависит от таких

факторов, как:

• численность населения в возрастной группе от 20 до 35 лет;

• показатели брачности и разводимости. Они зависят от культурных факторов, доходов, богатства отдельных лиц, обеспеченности жильем и ситуации на жилищном рынке. Рост разводов вызывает рост отдельных домохозяйств. Рост рождаемости повышает размеры семьи и влияет на количество семей в будущем.

На величину спроса оказывают влияние неценовые факторы: объективные и субъективные.

Главным объективным фактором выступает общая ситуация в стране: экономическая, политическая, социальная, демографическая, правовая. В числе весомых индикаторов на рынке жилья можно назвать следующие показатели социально-экономического развития:

- изменение доходов населения, стоимость и доступность привлечения заёмных средств (ипотечного кредита);

- расходы на содержание жилья, на коммунальные услуги, уровень налогообложения жилищной собственности;

- уровень цен на потребительские товары длительного пользования (автомобили, бытовую технику, мебель и т.д.), расходы на которые конкурируют с жильём в доходе потребителя: чем выше цены на эти товары, тем меньше возможностей для приобретения жилья.

Субъективными факторами являются такие, как:

- изменение предпочтений общества в отношении образа жизни, нового типа жилья и системы показателей жилищной обеспеченности;

- ожидания изменения цен на жилую недвижимость, механизма оформления покупки;

- влияние рекламы: при умелой подаче рекламного продукта размеры спроса значительно возрастают.

Индивидуальные предпочтения потребителей могут побудить приобрести определенный дом (или квартиру) по цене более высокой, чем

стоит аналог в силу особого отношения к данному объекту (престижно жить именно в этом доме или районе, близкое расположение от местожительства родственников, друзей или работы).

Зависимость спроса семьи от многочисленных факторов выражают через функцию спроса. Совокупный спрос на жильё представляет сумму индивидуальных функций спроса всего населения, или точнее домохозяйств. Домохозяйство - это хозяйствующая единица, самостоятельно принимающая жилищное решение. Домохозяйством может быть семья (полная или неполная) или один человек, живущий самостоятельно.

Анализ спроса в целом должен быть дополнен изучением его структуры. Спрос, дифференцированный по типам жилья, по месторасположению, имеет свои тенденции, интенсивность, ценовые параметры.

Спрос на жилье неоднороден по городам и регионам. В крупных городах спрос гораздо выше, чем в малых. В крупных городах у населения больше возможностей для трудоустройства, а отсюда и выше в целом платежеспособность. При этом доходы дифференцированы, и спрос на жилье имеет разную структуру: от типовых до престижных застроек. В небольших городах спрос в основном представлен типовым жильем простых проектов. Города отличаются не только по размеру, но и по экономической активности, по перспективам развития и доходности основных предприятий, представляющих его лицо. Там, где градообразующими являются предприятия нефтяной и газовой отраслей, цветной металлургии, предприятия по добыче драгоценных металлов, уровень доходов населения высок, что определяет достаточно высокий спрос на жилье. Высокодоходные группы населения появились и в тех мегаполисах, где активно развивались рыночные отношения, концентрировались большие капиталы, пересекались многочисленные

финансовые потоки. В городах, где основными являются предприятия низкорентабельных и убыточных отраслей, например, угольной, автомобильной или военной, крайне низкие платежеспособность населения и спрос на жилье. Тип застройки в тех или иных городах определяется особенностями местности, сейсмичностью, географической протяженностью; национальными традициями, культурными достопримечательностями, особенными представлениями о жилье; численностью населения и уровнем дохода.

Совершенно иной спрос на жилище в сельской местности. Он характеризуется меньшей платежеспособностью и иными требованиями к застройке. Он в меньшей степени, чем в городах, подчиняется рыночным законам. Доходы сельских жителей связаны с сельскохозяйственным производством, которое характеризуется чрезвычайно низкой эффективностью и неустойчивостью. Дополнительные доходы могут поступать от весьма ограниченных возможностей иного трудоустройства. Поэтому в сельской местности жильё относительно дешевле. При этом отличается сам тип жилья - это дома с приусадебными участками с минимальным набором коммунальных услуг. В изменении величины спроса большое значение имеют такие характеристики, как наличие хороших дорог, средств связи (телефона), предприятий социальной инфраструктуры (магазины, больницы и т.п.), близость к областному центру, возможность сбыта произведенной сельскохозяйственной продукции и т.д.

Периодическое влияние на величину спроса оказывают природные явления. Ураганы, пожары, наводнения, происходящие в отдельных районах, наносят урон жилым строениям и резко увеличивают потребность в приобретении новых объектов. Кроме того, спрос дифференцируется по климатическим зонам.

На структуру спроса определенное влияние способна оказать степень информированности покупателей.

Потребность в жилье может быть удовлетворена за счёт приобретения дома, квартиры в собственность либо в пользование. Последнее возможно двумя путями: через социальный и коммерческий (аренду) найм. Найм жилого помещения - это получение права временного проживания на государственной или ведомственной площади. Социальный найм - это социальная жилищная льгота, предоставляемая лицам с невысокими доходами и состоящим на учете по улучшению жилищных условий в порядке очередности. Размеры, качество и другие льготы при предоставлении жилья в наём диктуются не желаниями нанимателей и их финансовыми возможностями, а внеэкономическими факторами: числом членов семьи, действующими нормами, готовностью общества к предоставлению таких льгот. При коммерческом найме из государственного или муниципального жилого фонда жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за договорную коммерческую плату и на определенный срок (до 5 лет). Объектом договора может быть не только комната или квартира, но и жилой дом. В случае коммерческого найма или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят от величины дохода арендатора или собственника.

Предложение жилья.

Предложение жилья - это то количество объектов жилой недвижимости, которое предлагается на рынке по определённой цене. Оно представлено новым (первичным) и старым (вторичным) жильём. Предложение старого жилья зависит как от существующей цены на рынке, так и от неценовых факторов. В их числе такие, как изменение финансового положения владельца недвижимости, изменение состава его семьи, переход в иную возрастную группу, изменение реальных размеров

площади, приходящейся на члена семьи или представлений о необходимом количестве и качестве жилья, затраты на содержание жилья (размеры коммунальных услуг).

Предложение нового жилья формируется под воздействием факторов, связанных с условиями осуществления строительства: рентабельность строительных работ, доступность кредитов, изменение законодательных норм в отношении конструктивных требований к объектам, технологий в строительстве, экологических характеристик и др.

Процесс формирования предложения сложен, некоторые его элементы с большим трудом определяются и прогнозируются. Для регулирования предложения требуется долгосрочное планирование. Трудно быстро увеличить предложение: для создания объектов требуются месяцы и годы. Невозможно и уменьшить предложение. Если было создано слишком много объектов конкретного типа, то предложение останется невостребованным или высоким на протяжении продолжительного времени. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене.

Предложение жилищного фонда - это предложение имеющихся в наличии жилищ. Оно измеряется количеством и стоимостью жилья.

На размеры жилищного фонда в будущем влияют объемы жилищных инвестиций. Они будут расти при благоприятном соотношения цен на новое жильё и затрат на строительство. Для количественной характеристики инвестиционного процесса используются такие показатели, как, например:

• число полученных разрешений на строительство;

• количество начатых строек;

• валовой объём инвестиций.

Эластичность предложения. Предложение разных типов жилья по-разному реагирует на изменение цен, как в краткосрочном, так и в

долгосрочном периоде. Предложение старого жилья чувствительно к изменению цен. Предложение нового жилья абсолютно неэластично в кратком периоде и имеет высокую степень эластичности в долгосрочной перспективе. Незначительные возможности для маневра связаны с консервацией объекта в связи с неблагоприятной ситуацией на рынке.

При этом чем выше затраты на консервацию, тем ниже эластичность предложения. Собственник соизмеряет затраты на охрану и поддержание объекта в нормальном состоянии в течение определенного периода с предполагаемым выигрышем в будущем от благоприятного развития рыночной конъюнктуры.

Реакция предложения на рост спроса и цены может быть трёх типов:

• немедленное предложение пригодного вторичного жилья;

• ремонт и реконструкция старых объектов;

• строительство новых жилищ.

Относительно быстро увеличить предложение жилья в ответ на рост цен способны мероприятия 1 и 2-го типов. Ценовая эластичность предложения изменяется в пределах от 0,3 до 0,7.

В последние годы в России, за исключением Москвы, наблюдается спад объёмов предложения нового жилья. При этом растёт стоимость строительства. Изменилась структура финансирования. Доля строительства за счёт средств муниципалитетов и государственных предприятий снизилась с 72 % до 52 %, за счёт частных инвестиций возросла.

Жилищный фонд Российской Федерации.

Основу жилищной сферы составляет жилищный фонд. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, пригодных для проживания. Жилым признаётся помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и

техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан в соответствии с национальными традициями народов. При определении пригодности жилых домов для постоянного проживания учитывается их физический износ, который не должен превышать 70 %. Кроме того, независимо от физического возраста, непригодными считаются дома, расположенные в пожаро- и взрывоопасных зонах промышленных предприятий, в зонах оползней, снежных лавин, отвалов угольных шахт, могущих угрожать застройке, на территориях ежегодно затапливаемых паводковыми водами и т.д.

Жилищный фонд имеет определённую структуру по типу, количеству комнат, качеству, формам собственности.

Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению:

I. Квартиры: 1, 2, 3 и многокомнатные; массовые и элитные.

II. Жилые дома: индивидуальные с приусадебными участками, многоэтажные различных серий, коттеджи загородные.

III. Специальные дома: общежития, гостиницы, приюты, интернаты для инвалидов, престарелых, маневренный фонд и другие.

IV. Служебные жилые помещения.

V. Иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

В состав жилищного фонда не включаются дачи, летние садовые домики и другие строения и помещения для сезонного или временного проживания. Но они представляют особый сегмент рынка жилья.

Виды жилищного фонда по формам собственности:

- ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении госучреждений РФ;

- в собственности субъектов РФ.

а) в собственности граждан:

- индивидуальные жилые дома;

- приватизированные, построенные и приобретённые квартиры;

- квартиры в жилищных кооперативах и жилищно-строительных кооперативах с полностью выплаченным паем;

б) в собственности юридических лиц:

- построенные или приобретённые за их счёт;

- в ЖК и ЖСК с не полностью выплаченными паями.

- в собственности общественных объединений, колхозов, кооперативных организаций.

- в общей совместной собственности;

- в общей долевой собственности.

Сделки по переходу права собственности на жильё осуществляются на рынке жилищного фонда.

Способы получения права собственности на жилище в России:

А. Возмездно (за плату):

- покупка жилищных сертификатов;

- участие в долевом строительстве.

Б. Безвозмездно:

Жилищный фонд большинства российских городов делится на

несколько больших групп характерной застройки:

- жильё низкого качества;

- типовое жильё;

- застройка сталинских времен;

- дома улучшенной планировки;

- элитное жильё.

Определение качества жилья связано с оценкой совокупности его характеристик, определяющих пригодность объекта удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с его функциональным назначением. Показатели качества недвижимости можно объединить в несколько групп:

► - прочность и устойчивость конструкции;

► - год постройки и капитального ремонта;

► - качество строительных работ;

► - общее состояние здания и квартиры.

► - количество общей и жилой площади;

► - особенности планировки;

► - размер кухни, коридора, санузла;

► - наличие специальных помещений;

► - отделочные материалы;

► - экологичность, тепло- и звукоизоляция;

► - эстетичность, комфортабельность, безопасность, удобство пользования и управления объектом;

► - наличие приборов благоустройства квартиры (спутниковых антенн, внешнего видеонаблюдения, контроля за чистотой и температурой воздуха и прочих).

► - стоимость возведения строения;

► - эксплуатационные затраты;

► - доходность использования.

Дополняющей характеристикой жилища является оценка микрорайона, где расположено здание:

© - развитость социальной инфраструктуры;

© - наличие лесопарковых зон, мест для спорта, отдыха и развлечений;

© - транспортная доступность;

© - экологическая чистота;

© - плотность застройки;

© - архитектурно-планировочное соответствие дома доминирующим застройкам;

© - наличие разрушающихся домов.

В любом городе имеются дома разных категорий качества. Они рассчитаны на разные категории населения. В то же время соотношение между домами лучшего, среднего и низкого качества