Методологические аспекты формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья

В конечном итоге у младобенгальцев политическая модель правового государства с правом и обязанностью граждан участвовать в управлении обществом оказывается одним из средств возрождения страны и одновременно выступает как образец будущего политического устройства независимой Индии.

список литературы

экономические науки

УДК 332.85:347.27(094.7)

методологические аспекты формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья

С. А. БАРОНИН кафедра менеджмента и экономических теорий

В статье анализируются проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», анализ понятия «доступное жилье» с обоснованием теории эффективных территориальных рынков доступного жилья. Предлагаются варианты мониторинга эффективности управления территориальными рынками доступного жилья и моделирует процессы оптимизации производственно-трансакционных издержек воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости.

В настоящее время в России средняя обеспеченность населения жильем в расчете на одного человека составляет около 20 квадратных метров общей площади, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США. При этом улучшить свои жилищные условия может лишь незначительная часть населения. Это позволяет говорить о недостаточном уровне доступности жилья, и такая ситуация не может быть признана удовлетворительной [1-3]. В связи с этим формирование и развитие рынка доступного жилья как современного экономического механизма решения жилищной проблемы стало государственной задачей и приобрела общенациональный статус [8].

Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как проблемную. Это зависит от низкого уровня платежеспособности основной части населения страны и высокой дифференциации доходов по социальным группам, что приводит к значительному расслоению домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья, а также к необходимости развития адресной социальной жилищной политики. Уровень использования банковских ипотечных

жилищных кредитов очень незначителен и составляет не боле 2 % общего количества сделок на рынке жилья [6, 7]. Российские ссудосберегательные жилищно-на-копительные системы находятся на начальном этапе своего развития [5].

Анализ концепции национального жилищного проекта и основного инструмента его выполнения - ФЦП «Жилище» показывает, что одним из самых «узких» мест реализации проекта является отсутствие эффективного общефедерального экономического механизма регулирования территориальных рынков доступного жилья. Значительная дифференциация регионов России по уровню деловой активности, степени развития институциональной структуры жилищного рынка и предлагаемый механизм распределения федеральных финансовых средств могут привести к тому, что «богатые» территории получат большую инвестиционную поддержку и обеспечат максимальное развитие своих территориальных рынков доступного жилья. При этом вполне реален сценарий, когда будет увеличиваться разрыв между регионами по степени развития рынков жилья по уровню доступности и комфортности.

Существуют также и другие недостаточно проработанные вопросы, такие как отсутствие четко определенных национальных жилищных приоритетов и стратегий их достижения. Необходимо обозначить перспективные национальные жилищные стандарты по уровню обеспеченности жильем, структуре, комфортности, экологичности жилищ по территориям РФ, социальным группам населения и обеспечить их строгое соблюдение и реализацию через долгосрочные социальные ипотечно-инвестиционные территориальные программы воспроизводства жилищной недвижимости.

Исследование существующих теоретических подходов к определению понятия «доступное жилье» позволили выявить следующие толкования этой категории: доступное жилье как дешевое жилье; доступное жилье как соотношение стоимости жилья к платежеспособности граждан (известный коэффициент доступности); доступное жилье как процесс функционирования рынка доступного жилья; доступное жилье как управление воспроизводством жилого фонда на всех этапах жизненного цикла.

Предлагается определить категорию доступного жилья как целесообразной деятельности по управлению жизненным циклом воспроизводства жилой недвижимости через институциональные структуры территориальных рынков жилья, обеспечивающих доступность, комфортность и эффективность. Это в совокупности определяется как моделирование территориальных рынков доступного жилья.

В качестве основного базиса организации эффективных территориальных рынков доступного жилья предлагается использовать территориальный портфель жилищной недвижимости (ТПЖН) как единую структурную совокупность объектов воспроизводства жилого фонда, включенных в экономические жизненные циклы воспроизводства совместно с прочими кластер-группами территориальных земельно-имущественных комплексов недвижимости.

В качестве современного инновационного фактора доминирующего управления территориальными рынками доступного жилья предлагается рассматривать ипотечно-инвестиционную институализацию строительства. Данный вид институализации определяется как процесс реструктуризации существующих организационных структур, форм и их агентских взаимоотношений в строительстве при активизации ипотеч-но-инвестиционных процессов в структурированные ипотечно-инвестиционные системы (ииС) управления воспроизводством.

В качестве теоретической базы формирования эффективных территориальных рынков доступного жилья при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предлагается использовать следующие структурные методологические компоненты:

• исследовательскую парадигму, определяющую концептуально-методологическое моделирование экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья;

• общесистемное моделирование организационно-экономических процессов формирования и развития территориальных рынков доступного жилья на основе управления воспроизводством ТПЖН во взаимосвязи с прочими кластер-группами территориально портфе-лированной недвижимости, направлениями, ситуациями и стратегическими зонами развития;

• методологию отраслевого структурно-функционального моделирования и оптимизации формирования и развития территориальных рынков доступного жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем управления воспроизводством ТПЖН;

• концепцию моделирования жизненных циклов управления рыночной стоимостью ипотечно-инвес-тиционных жилищных программ, обеспечивающих формирование территориальных рынков доступного жилья и рациональную динамику сочетания использования бюджетных и внебюджетных средств;

• методологию индикативного «веерного» мониторинга организационно-экономической надежности многоуровневого планирования и контроллинга эффективности развития территориальных рынков доступного жилья по коэффициентам готовности уровней воспроизводства ТПЖН;

• прогнозный сценарий моделирования и мониторинга развития территориальных рынков доступного жилья в РФ по ключевым структурно-функциональным параметрам мониторинга

Особый приоритет для России при формировании рынка доступного жилья должно представлять строительство индивидуальных жилых домов усадебного типа на селе. Автор считает необходимым выпуск отдельного законопроекта федерального уровня по реализации «Сельской продовольственной ипотеки» как особо стратегического направления инвестиционной деятельности в России, обеспечивающего продовольственную безопасность страны и исконно российскую ориентацию труда населения на земле.

В настоящее время в России по всем регионам наблюдается «волна роста» строительства, которая, скорее всего, будет ограничена 4-5 годами. Поскольку точечное уплотнение существующей территории застройки на имеющихся инженерно-инфраструктурных мощностях завершится к концу этого периода, то следует ожидать, что после этого стоимость строительства будет резко увеличиваться в связи с необходимостью освоения новых территорий застройки, больших объемов реконструкции и наличия значительных затрат на развитие инженерной инфраструктуры.

В качестве радикальной макроэкономической меры по существенному развитию территориальных рынков доступного жилья предлагаем использовать стабилизационный валютный фонд страны для долгосрочных ипотечно-инвестиционных социальных программ реконструкции существующего жилого фонда, строительства малоэтажных и индивидуальных жилых домов по дешевым технологиям, возведения пригородных комфортных экологических поселений усадебного типа.

Успешная реализация национального жилищного проекта в России возможна лишь при условии формирования эффективных территориальных рынков доступного жилья. В наиболее общем виде эффективный территориальный рынок доступного жилья можно определить как целесообразную социально-экономическую деятельность институциональных рыночных структур по регулированию спроса и предложения на основе управления воспроизводством территори-ально-портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) для стабильно-долговременного обеспечения нормативных уровней воспроизводства жилого фонда с оптимальными параметрами соотношения прямых и косвенных трансакционных издержек на его воспроизводство. В этой связи особую научно-практическую значимость приобретает задача моделирования институциональной структуры эффективных территориальных рынков доступного жилья.

Предлагаем рассматривать в качестве цели функционирования эффективных территориальных рынков доступного жилья задачу управления долгосрочным нормативным воспроизводством жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке жилья с использованием ипотечных кредитно-финансовых и ссудосбере-гательных потоков во взаимосвязи с инвестиционно-строительными потоками на стадии строительства и эксплуатации жилого фонда. Выход на нормативные уровни воспроизводства жилого фонда в России в настоящее время возможен только как долгосрочный воспроизводственный процесс, базирующийся на залоговых кредитно-финансовых инструментариях, образующих в совокупности ипотечно-инвестиционную систему как активно развивающуюся инновационную внешнюю и внутреннюю среду деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса России.

Эффективный территориальный рынок доступного жилья предлагается моделировать как функционально-структурную систему управления, состоящую из двух основных экономико-организационных подсистем - ипотечно-инвестиционных институтов и инфраструктуры.

Подсистему ипотечно-инвестиционных институтов предлагается рассматривать как совокупность предприятий и их взаимосвязанных оргструктур, специализированных на осуществлении инвестиционно-строительной, ипотечно-кредитной и ссудосбе-регательной деятельности, функционирующих изолированно или в рамках формирующихся интегрированных бизнес-сетей, непосредственно осуществляющих воспроизводство ТПжн.

Инфраструктурную подсистему предлагается структуризовать как совокупность вспомогательных элементов, обеспечивающих программно-целевую деятельность по обеспечению агентских ипотечно-инвестиционных отношений. Ее можно также интерпретировать как трансакционную инфраструктурную бизнес-сеть ипотечно-инвестиционных институтов.

С позиций макроэкономического моделирования развития строительной отрасли эффективный территориальный рынок доступного жилья стыкует рынок

капитала, труда и жилья через организацию долгосрочного совместного оборота ипотечно-финансовых и инвестиционно-накопительных средств в строительной отрасли при воспроизводстве жилой недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла, что и является все возрастающим федерально-региональным фактором управления национальным жилищным проектом.

Исследование воспроизводственных издержек для целей оптимизации предлагается производить через следующие группы затрат: прямые функционально

- воспроизводственные затраты ТПЖН (PZ); косвенные трансакционно-функциональные затраты на ипо-течно-инвестиционную институализацию жилищного строительства (TZ).

В составе прямых функционально-воспроизводственных затрат PZ предлагается учитывать: ОС-1

- инвестиционно-строительные оргструктуры (организация минерально-сырьевой базы строительства; производство строительных материалов, деталей, конструкций; инвестиционно-строительная деятельность; ифраструктурная строительная деятельность; ОС-2 - эксплуатационно-тарифные оргструктуры по реализации следующих типов функциональных задач: некоммерческое тарифное воспроизводство (ТСЖ, МУП и пр.); коммерческое тарифное воспроизводство естественными монополистами федерально-регионального уровня.

Косвенные трансакционно-функциональные затраты по ипотечно-инвестиционной институализации жилищного строительства предлагается классифицировать в виде следующих трех типов оргструктур: ОС-3 - специализированные агентсткие оргструктуры типа консалтинговые услуги рынка жилья (оценка, страхование, риэлтерство и прочие функции); регистрации агентских отношений собственности; системы рефинансирования кредитно-финансовых потоков; ссудосберегательных инвестиционно-накопительных систем; ОС-4 - трансакционные оргструктуры программно-целевого планирования и индикативного мониторинга.

Формирование эффективных территориальных рынков доступного жилья должно обеспечивать реализацию следующей целевой функции оптимизации:

OVZ = PZ +TZ ^ OVZ t.

Таким образом, векторное поле оптимизации затратами формируется за счет двухкомпонентного управления - вектора прямых затрат - 1V(pz), вектора косвенных затрат - 2V(tz), взаимодействие которых формирует результирующий третий вектор взаимодействия - 3RV(L), который и является целевой функцией управления эффективным рынком доступного жилья.

Для индикативного мониторинга степени эффективности управления территориальными рынками доступного жилья предлагается использовать следующие критерии:

R(S)=Lim S[W i ] ^ S т1п; ( 1 )

R(D)=LimD[W 1 Н Dmax; ( 2 )

У = П ь р171 , ( 3 )

где Ь1 - уровень обеспеченности жильем на душу населения по 1- социальной категории домовладельцев в территориально-административных и градостроительных образованиях; в1 - поправочный коэффициент к Ь1 на удельный вес 1-го портфеля жилищной недвижимости в общем объеме ТПЖН по численности проживающего там населения; у1 _ поправочный уменьшающий коэффициент к Ь1 учитывающий средний уровень физического износа ¿-го портфеля домовладельцев жилищной недвижимости; ¿ = 1, 2 ... к - количество типов жилищных портфелей по категориям граждан-домовладельцев, которые рекомендуется устанавливать по социальным группам населения с разными уровнями дохода по планируемым градостроительным единицам управления территориального воспроизводства.

L(W1 ) = Lim р ^ 1 ] - S ^ 1] } > 0 ( 4 )

где Уф - актический уровень воспроизводства ТПЖН; Ун - нормативный уровень воспроизводства ТПЖН.

Таким образом, управление формированием и развитием территориальных рынков доступного жилья можно определить как многокомпонентный процесс

максимизации разности между уровнем платежеспособности D и уровнем стоимости S по ситуациям развития рынка жилья WI .

Проведенные исследования в области методологического проектирования эффективных территориальных рынков доступного жилья показали значительную актуальность данной проблемной задачи и ее научно-практическую востребованность для успешной реализации национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье» на федерально-региональном уровне.

список ЛИТЕРАТУРЫ

УДК 336.467

УСТАНОВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ -КЛЮЧЕВОЙ ЭТАП ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

С. М. ВАСИН, В. Ю. СИНЯВИН Кафедра менеджмента и экономических теорий Статья посвящена особенностям исчисления экономической эффективности - важнейшим этапам системы инвестиционного проекта. Рассмотрена специфика установления показателей коммерческой эффективности инвестиционных проектов в аграрном секторе. Предложен ряд новых показателей, способствующих установлению экономической эффективности аграрных инвестиционных проектов.

Исчисление экономической эффективности - важнейший этап системы инвестиционного проектирования. Ряд авторов справедливо относят его к предин-вестиционной стадии, тем не менее отводя ему место

в предлагаемой последовательности действий сразу после определения инвестиционных целей. Так, В. Г. Черняк говорит об оценке инвестиционного проекта как об этапе, "когда концепция и проектно-смет-